계약은 끝났는데 보증금이 들어오지 않습니다. 그런데 이사 날짜는 정해져 있습니다.
이때 그냥 이사하면 안 됩니다. 점유와 전입신고를 놓는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 순위를 그대로 둔 채 짐을 뺄 수 있게 해 주는 제도가 임차권등기명령입니다.
검색창에 가장 많이 따라붙는 말은 인터넷 신청, 비용, 단점 셋입니다. 순서대로 보겠습니다.
목차
이 제도가 실제로 해 주는 일
주택임대차보호법 제3조의3 제5항이 핵심입니다.
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. (…) 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
이미 대항력·우선변제권을 갖추고 있었다면 그 순위가 그대로 유지됩니다. 등기 전에 순위가 없었다면 등기로 새로 얻습니다.
| 구분 | 등기 없이 이사 | 임차권등기 후 이사 |
|---|---|---|
| 대항력 | 상실 | 유지 |
| 우선변제권(배당순위) | 상실 | 유지 |
| 전입신고 이전 가능 여부 | 사실상 불가 | 가능 |
| 등기부 공시 | 없음 | 임차권 기재 |
가장 많이 하는 실수 — 결정문을 받았다고 이사하는 것
조문이 말하는 기준은 결정이 아니라 등기입니다. 제5항은 “임차권등기를 마치면“이라고 적고 있습니다.
법원 결정 → 등기소 촉탁 → 등기 기입까지는 시간이 걸립니다. 그 사이에 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 보호가 끊어진 구간이 생깁니다.
등기사항증명서를 직접 떼어 임차권등기가 올라간 것을 눈으로 확인한 뒤 이사하시기 바랍니다. 이 한 줄이 이 글에서 가장 중요합니다.
언제부터 신청할 수 있나
제3조의3 제1항은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”라고 정합니다. 즉 계약이 끝나기 전에는 신청할 수 없습니다.
- 기간 만료로 끝난 경우 → 만료일 다음 날부터 가능합니다.
- 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지한 경우 → 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나 계약이 끝난 뒤에 가능합니다.
- 관할은 임차주택 소재지의 지방법원·지원 또는 시·군 법원입니다.
계약 종료 시점 자체가 헷갈린다면 계약갱신청구권 거절 사유와 해지 통지 쪽을 먼저 확인하시는 편이 빠릅니다.
인터넷으로 직접 할 수 있나
됩니다. 대법원 전자소송에서 본인 명의 공동인증서로 신청할 수 있습니다. 법무사를 반드시 거쳐야 하는 절차가 아닙니다.
첨부서류는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조가 정하고 있습니다.
| 서류 | 비고 |
|---|---|
| 부동산 등기사항증명서 | 임대인 소유로 등기된 주택 |
| 임대차계약증서 | 확정일자를 받았다면 그 계약증서 |
| 점유를 시작한 날·주민등록을 마친 날 소명자료 | 주민등록초본 등 (대항력을 이미 취득한 경우) |
| 주거용 사용 증명자료 | 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우에만 |
보증금을 돌려달라고 요구한 사실이 남은 내용증명·문자·통화 기록은 필수 서류는 아니지만, 다툼이 생겼을 때 도움이 됩니다.
비용은 얼마인가 — 2025년 8월에 올랐습니다
여기가 인터넷 정보와 가장 크게 어긋나는 지점입니다. 등기신청수수료가 2025년 8월 1일부터 18,000원이 됐습니다. 아직도 “3,000원”으로 적힌 글이 많습니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 인지 | 2,000원 | 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제3항 |
| 등록면허세 | 월 임대차금액의 0.2% (산출액이 적으면 6,000원) |
지방세법 제28조 제1항 제1호 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% | 지방세법 제151조 |
| 등기신청(촉탁)수수료 | 18,000원 | 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항 제3호 |
| 송달료 | 법원 기준에 따라 예납 | 사건별 예납 기준 |
월세 없는 전세라면 등록면허세 산출액이 최저 기준에 못 미쳐 6,000원이 적용됩니다. 이 경우를 계산하면 이렇게 됩니다.
- 인지 2,000 + 등록면허세 6,000 + 지방교육세 1,200 + 등기수수료 18,000 = 27,200원
- 여기에 송달료가 더해집니다.
법무사에게 맡기면 위 실비에 보수가 얹힙니다. 보수는 사무소마다 다르므로 이 글에서는 금액을 적지 않겠습니다. 전자소송으로 직접 하면 이 부분이 통째로 빠집니다.
⭐ 이 비용, 집주인에게 청구할 수 있습니다
제3조의3 제8항이 명시하고 있습니다.
임차인은 (…) 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
비용만 적어 두고 이 조항을 빼놓은 글이 많습니다. 영수증과 납부 내역을 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
전세사기피해자는 수수료가 면제됩니다
전세사기피해자로 결정된 분이 본인의 임차권 보호를 위해 신청한 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기는 등기신청수수료가 면제됩니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제7조의3 제4호). 결정문을 첨부해야 합니다.
2023년에 바뀐 것 — 집주인이 잠수해도 진행됩니다
예전에는 결정문이 임대인에게 송달되어야 등기가 촉탁됐습니다. 그래서 임대인이 주소를 비우고 우편을 받지 않으면 절차가 멈췄습니다.
2023년 개정으로 달라졌습니다.
다만, 주택임차권등기명령의 경우에는 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전에도 임차권등기의 기입을 촉탁할 수 있다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 단서)
같은 취지가 법에도 반영돼 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 민사집행법 제292조 제3항(“채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다”)을 준용하도록 2023년 4월 개정됐습니다.
정리하면 임대인이 연락을 피해도 등기는 진행됩니다. 다만 상가건물 임차권등기명령에는 이 단서가 적용되지 않습니다.
‘단점’이라고 불리는 것들
자동완성에 단점이 올라오는 이유는 대체로 셋입니다. 하나씩 보면 성격이 다릅니다.
① 등기를 해도 보증금이 저절로 돌아오지는 않는다
임차권등기명령은 순위를 지키는 장치이지 돈을 받아내는 절차가 아닙니다. 실제 회수는 보증금반환청구 소송과 강제집행(경매)으로 이어집니다. 이 점을 모르고 등기만 해 놓고 기다리는 경우가 있습니다.
② 집주인이 새 세입자를 구하기 어려워진다
제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 최우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 그래서 다음 세입자가 잘 들어오지 않습니다.
임차인 입장에서 보면 이건 단점이 아니라 협상 지렛대에 가깝습니다. 집주인이 집을 비워 두거나 보증금을 정리하도록 압박하는 요인이 됩니다.
③ 보증금을 받아도 등기가 자동으로 지워지지 않는다
보증금을 돌려받았다면 말소를 따로 진행해야 합니다. 임대인이 “먼저 말소부터 하라”며 반환을 미루려는 경우가 있는데, 순서를 두고 다툼이 생기면 합의하지 말고 상담을 먼저 받으시기 바랍니다. 말소 시점은 보증금을 실제로 받은 뒤로 두는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
계약이 끝나기 전에 미리 신청해 둘 수 있나요?
안 됩니다. 제3조의3 제1항이 “임대차가 끝난 후”를 요건으로 두고 있습니다. 만료 전에 신청하면 각하됩니다.
보증금 일부만 못 받았어도 되나요?
됩니다. 조문은 금액을 나누지 않습니다. 돌려받지 못한 금액을 기준으로 신청합니다.
기각되면 어떻게 하나요?
제3조의3 제4항에 따라 항고할 수 있습니다.
전세보증보험에 가입돼 있어도 해야 하나요?
보증기관이 임차권등기를 이행청구 요건으로 요구하는 경우가 있습니다. 가입돼 있다면 이사 전에 보증기관에 절차 순서를 먼저 확인하시는 편이 안전합니다. 조건은 전세보증보험 가입조건과 보증료에서 확인할 수 있습니다.
은행 대출을 낀 전세인데 제가 신청할 수 있나요?
제3조의3 제9항은 금융기관이 임차인을 대위하여 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 전세자금대출이 있다면 은행에 먼저 알리시기 바랍니다. 대출 상품별 조건은 청년전세대출 조건 비교를 참고하시면 됩니다.
처리에 얼마나 걸리나요?
법에 정해진 기한이 없습니다. 법원과 사건 사정에 따라 달라지므로 기간을 전제로 이사 날짜를 잡지 않는 것이 안전합니다.
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참고 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령), 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조·제3조·제4조·제5조, 지방세법 제28조·제151조, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제7조의3
- 대한민국 법원 전자소송 — 임차권등기명령 온라인 신청
이 글은 법령 조문을 정리한 정보성 글입니다. 수수료·송달료는 개정될 수 있으므로 신청 시점에 법원 안내를 확인하시고, 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132)에서 상담받으시기 바랍니다.