주택담보대출 한도는 LTV 상한과 DSR 상한 중 더 작은 값으로 정해집니다. 집값만 보고 계산했다가 은행에서 훨씬 적은 금액을 듣는 이유가 이것입니다.
아래 계산기는 두 기준을 각각 구한 뒤 무엇이 발목을 잡는지까지 알려줍니다.
계산에 반영된 기준
이 계산기는 현재 시행 중인 규제를 반영합니다.
| 항목 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| LTV 비율 | 40% | 최대 70% |
| 스트레스 금리 | +3.0%p | +0.75%p |
| 대책 구간 상한 | 15억 이하 6억 / ~25억 4억 / 25억 초과 2억 | 미적용 |
| DSR 상한 | 연소득의 40% | |
입력값을 어떻게 넣나
연소득
세전 연소득을 만원 단위로 넣습니다. 예를 들어 연 6,000만원이면 6000입니다.
기존 대출 연간 원리금
이미 갚고 있는 대출이 있다면 1년에 갚는 원금과 이자의 합을 넣습니다. 신용대출·자동차할부·카드론이 모두 포함됩니다. 이 금액만큼 DSR 여력에서 빠집니다. 없으면 0을 넣으면 됩니다.
대출 금리
실제 받을 것으로 예상되는 금리를 넣습니다. 이 페이지는 특정 금리를 제시하지 않습니다. 금리는 금융회사와 신용도에 따라 다르므로 상담받은 조건을 넣어야 정확합니다.
결과 읽는 법
계산기는 세 가지 한도를 각각 보여줍니다.
- LTV 상한 — 집값 기준으로 빌릴 수 있는 최대 금액
- 대책 구간 상한 — 주택 가격대별로 정해진 금액 한도(수도권·규제지역만)
- DSR 상한 — 소득으로 감당 가능한 금액. 스트레스 금리를 더한 심사금리로 계산합니다
이 중 가장 작은 값이 최종 한도이고, 계산기가 어느 항목에서 걸렸는지 표시해줍니다. 소득 여력은 충분한데 집값이 낮으면 LTV에서, 반대로 집값은 여유가 있는데 소득이 부족하면 DSR에서 걸립니다.
같은 4% 금리인데 결과가 갈리는 예
계산기가 왜 필요한지 보여주는 두 사례입니다. 둘 다 금리 4%, 30년 만기, 기존 대출 없음으로 같은 조건인데 걸리는 지점이 다릅니다.
사례 A — 연소득 6,000만원, 수도권 8억 주택
- LTV 상한: 8억 × 40% = 3억 2,000만원
- 구간 상한: 15억 이하 구간이라 6억 (여유 있음)
- 심사금리: 4% + 3.0%p = 7% → DSR 상한 약 3억
- 최종 3억 — DSR이 발목
집값 기준으로는 3.2억까지 되는데, 스트레스 금리가 붙은 심사에서 소득이 먼저 걸립니다.
사례 B — 연소득 5,000만원, 지방 4억 주택
- LTV 상한: 4억 × 70% = 2억 8,000만원
- 구간 상한: 지방은 미적용
- 심사금리: 4% + 0.75%p = 4.75% → DSR 상한 약 3억 2,000만원
- 최종 2억 8,000만원 — LTV가 발목
이번엔 반대입니다. 소득 여력은 3.2억까지 있는데 집값 기준 한도가 먼저 걸립니다. 이렇게 사람마다 걸리는 지점이 달라서 두 계산을 모두 해봐야 합니다.
스트레스 금리를 왜 더하나
가장 많이 오해하는 부분입니다. 스트레스 금리는 심사할 때만 쓰입니다. 실제로 내는 이자가 오르는 것이 아니라 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영해 상환 능력을 보수적으로 심사하는 제도이며, 수도권·규제지역은 3.0%p, 지방은 0.75%p가 붙습니다. 그래서 같은 조건이라도 지방 주택을 담보로 하면 한도가 더 넉넉하게 나옵니다.
자주 묻는 질문
계산 결과대로 대출이 나오나요?
아닙니다. 참고용 추정치입니다. 실제 한도는 금융회사가 신용도, 부채 산정 방식, 상품 조건을 종합해 심사한 결과로 정해집니다. 은행마다 자체 기준이 더 엄격할 수도 있습니다.
왜 은행 한도가 계산 결과보다 적나요?
정부 규제와 별개로 은행이 자체적으로 더 낮은 한도를 적용하는 경우가 있습니다. 정부 규제상 최대치와 실제 대출받을 은행의 내부 한도는 따로 확인해야 합니다.
기존 대출을 갚으면 한도가 늘어나나요?
DSR에서 걸린 경우라면 그렇습니다. 기존 대출의 연간 원리금이 줄어든 만큼 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력이 생깁니다. 계산기에서 기존 대출 값을 바꿔가며 비교해보실 수 있습니다.
대출 기간을 늘리면 유리한가요?
연간 원리금이 줄어 DSR상 한도는 커집니다. 다만 총 이자 부담은 늘어납니다. 한도만 보고 무작정 늘릴 일은 아닙니다.
규제는 계속 바뀝니다. 이 계산기의 기준 시점은 2026년 7월이며, 실제 대출 전에는 금융회사와 공식 사이트에서 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.