계약갱신청구권은 임차인이 한 번 더 2년을 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 그런데 실제로 검색하는 사람의 질문은 대개 이쪽입니다.
“집주인이 실거주한다며 거절했는데, 그게 진짜인지 어떻게 아나요?”
법은 그 상황을 위한 조항을 따로 두고 있습니다. 순서대로 보겠습니다.
목차
언제까지 요구해야 하나
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항).
이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 쓸 수 없습니다. 2개월 전이 마지노선이라는 점을 달력에 표시해 두는 편이 안전합니다.
- 1회만 쓸 수 있습니다(제6조의3 제2항).
- 갱신되는 기간은 2년입니다.
- 조건은 이전 계약과 동일합니다. 다만 차임·보증금은 조정될 수 있습니다(제3항).
집주인이 거절할 수 있는 9가지 경우
제6조의3 제1항은 “정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 하면서 예외 9가지를 열거합니다.
| 호 | 사유 |
|---|---|
| 1 | 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 전대한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우 |
| 7 | 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
| 8 | 임대인이 실제 거주하려는 경우 — 직계존속·직계비속 포함 |
| 9 | 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 |
실제 분쟁의 대부분은 8호에서 납니다. 그리고 임대인 본인뿐 아니라 부모·자녀가 들어와도 인정된다는 점을 알아 둘 필요가 있습니다.
실거주로 거절해 놓고 남에게 세를 놓았다면
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 법이 그 경우를 정면으로 다루고 있습니다.
임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. — 제6조의3 제5항
즉 실거주를 이유로 내보낸 뒤 2년이 지나기 전에 다른 세입자를 들이면 배상 책임이 생깁니다.
얼마를 받을 수 있나
합의가 없으면 다음 셋 중 가장 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 1호 | 거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 2호 | 임대인이 새로 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 |
| 3호 | 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액 |
보증금만 있는 전세라면 그 보증금을 월세로 환산해 계산합니다. 셋 중 큰 금액이라는 점이 중요합니다 — 집주인이 훨씬 비싸게 세를 놓았다면 2호가 커집니다.
다만 거짓 실거주인지 확인하는 방법은 상황마다 다릅니다. 의심된다면 대한법률구조공단(132)이나 관할 지자체 임대차분쟁조정위원회에 먼저 상담하시기 바랍니다.
전세금은 얼마나 올릴 수 있나 — 5%가 전부가 아닙니다
제7조 제2항은 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)로 제한합니다. 그런데 같은 항에 단서가 붙어 있습니다.
다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
5%는 전국이 똑같이 적용되는 고정값이 아닙니다. 시·도가 조례로 그보다 낮게 정할 수 있습니다. 계약 전에 해당 지자체 조례를 확인해 보는 편이 정확합니다.
또 증액은 계약이나 마지막 증액이 있은 후 1년 이내에는 청구할 수 없습니다(제7조 제1항 후단).
묵시적 갱신과는 다릅니다
둘을 같은 것으로 아는 경우가 많은데 갱신요구권을 썼는지 여부가 다릅니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 (제6조) | 계약갱신요구권 (제6조의3) |
|---|---|---|
| 어떻게 | 양쪽 다 아무 말이 없으면 자동 | 임차인이 요구 |
| 기간 | 2년 | 2년 |
| 횟수 | 제한 없음 | 1회 한정 |
| 갱신요구권 소모 | 쓰지 않은 것으로 봄 | 씀 |
그래서 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 뒤에도 갱신요구권은 그대로 남아 있습니다. 이걸 모르고 미리 써 버리는 경우가 있습니다.
다만 2기의 차임액에 이르도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).
갱신한 뒤에 나가고 싶어지면
나갈 수 있습니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 제6조의3 제4항이 이를 갱신요구권에도 준용합니다.
즉 2년에 묶이는 것은 집주인이지 임차인이 아닙니다. 갱신해 두고 사정이 바뀌면 3개월 전에 알리고 나가면 됩니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 갱신요구권도 사라지나요?
아닙니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 이전 임대인의 지위를 승계합니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수는 있어, 실제 분쟁이 가장 많은 상황입니다.
구두로 요구해도 되나요?
법에 형식 제한은 없습니다. 다만 다툼이 생기면 요구한 사실을 증명해야 합니다. 문자·카톡·내용증명처럼 기록이 남는 방법을 권합니다.
2년을 다 못 채우고 나가면 위약금을 내나요?
갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 이 절차를 따르면 별도 위약금 문제가 생기지 않는 것이 원칙입니다.
집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?
매수인이 임대인 지위를 승계하므로 계약은 그대로 유지됩니다. 다만 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있고, 그 뒤 남에게 세를 놓으면 손해배상 대상이 됩니다.
월세를 전세로, 전세를 월세로 바꿔 달라고 할 수 있나요?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이 원칙입니다(제6조의3 제3항). 차임·보증금 조정은 제7조 범위에서 가능하지만, 형태를 바꾸는 것은 양쪽 합의가 있어야 합니다.
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참고 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)·제6조의2·제6조의3(계약갱신 요구 등)·제7조(차임 등의 증감청구권)
이 글은 법 조문을 정리한 정보성 글입니다. 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132) 또는 임대차분쟁조정위원회에서 상담받으시기 바랍니다.