이사하면 전입신고와 확정일자를 하라고 합니다. 그런데 왜 둘 다 해야 하는지, 어느 것을 먼저 해야 하는지는 잘 설명되지 않습니다.
둘은 하는 일이 다릅니다. 그리고 효력이 생기는 시점에 함정이 하나 있습니다. 여기서 보증금을 잃는 경우가 실제로 생깁니다.
목차
둘은 다른 일을 합니다
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 얻는 권리 | 대항력 | 우선변제권 |
| 무슨 뜻인가 | 집이 팔리거나 주인이 바뀌어도 계약 기간까지 계속 살 권리 | 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리 |
| 근거 | 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 같은 법 제3조의2 제2항 |
| 어디서 | 주민센터 / 정부24 | 주민센터 / 인터넷등기소 / 등기소·법원 |
중요한 것은 우선변제권은 확정일자만으로는 생기지 않는다는 점입니다. 제3조의2 제2항은 “대항요건과 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인”이라고 적고 있습니다. 전입신고 + 점유 + 확정일자, 셋이 모두 있어야 합니다.
⚠️ 함정 — 대항력은 신고한 날이 아니라 ‘다음 날’입니다
제3조 제1항을 그대로 읽어 보겠습니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
“그 다음 날부터”입니다. 오늘 이사하고 오늘 전입신고를 해도, 대항력은 내일 0시에 생깁니다.
확정일자는 받은 당일 효력이 있지만, 우선변제권은 대항요건이 함께 있어야 하므로 결국 다음 날 0시가 됩니다.
여기서 무슨 일이 벌어지는지 보십시오.
| 시각 | 일어난 일 | 순위 |
|---|---|---|
| 10월 1일 오전 | 잔금 지급, 이사, 전입신고, 확정일자 | – |
| 10월 1일 오후 | 집주인이 근저당 설정 | 은행 1순위 |
| 10월 2일 0시 | 임차인 대항력·우선변제권 발생 | 임차인 2순위 |
같은 날 처리했는데 은행이 앞섭니다. 경매가 되면 은행이 먼저 배당받고 남는 것을 받습니다.
그래서 계약서에 “잔금일 다음 날까지 근저당권 등 담보물권을 설정하지 않는다”는 취지의 특약을 넣고, 잔금 직전과 다음 날 등기부를 다시 떼어 보는 것이 안전합니다.
그래서 순서는 이렇습니다
| 시점 | 할 일 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약 직후 | 확정일자를 미리 받아 둘 수 있습니다 | 확정일자는 대항요건과 별개 요건이라 이사 전에도 가능합니다 |
| 잔금일 | 이사(점유) + 전입신고 | 둘 다 있어야 대항요건이 됩니다 |
| 잔금일 다음 날 0시 | 대항력·우선변제권 발생 | 이때까지가 위험 구간입니다 |
| 다음 날 | 등기부 재확인 | 새 근저당이 없는지 봅니다 |
확정일자를 먼저 받아 두더라도 대항요건(점유+전입)이 갖춰지는 시점이 늦으면 소용이 없습니다. 결국 잔금일에 반드시 전입신고까지 마치는 것이 핵심입니다.
인터넷으로 하는 법
- 전입신고 — 정부24에서 신청합니다. 공동인증서·간편인증이 필요하고, 세대주가 아닌 세대원이 신청하면 세대주 확인 절차가 따로 진행됩니다.
- 확정일자 — 인터넷등기소에서 계약서를 스캔해 신청합니다.
- 한 번에 하려면 — 주소지 주민센터에 계약서 원본과 신분증을 들고 가면 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다.
수수료는 법무부령에 정해져 있습니다.
- 확정일자 부여 수수료: 1건 600원 (계약증서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원 추가)
- 임대차 정보제공(열람) 수수료: 1건 600원
- 전입신고는 수수료가 없습니다.
확정일자는 등기소·지방법원과 공증인 사무소에서도 받을 수 있습니다(제3조의6 제1항). 다만 공증인 수수료는 별도 규칙을 따릅니다.
전입신고를 안 하면 어떻게 되나
두 가지가 동시에 걸립니다.
- 대항력이 없습니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 지킬 근거가 없습니다. 이쪽이 비교할 수 없이 큰 손해입니다.
- 과태료 — 주민등록법 제11조 제1항은 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내 신고하도록 정하고, 제40조 제4항은 기간 내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있습니다.
집주인이 “전입신고를 하지 말아 달라”고 요구하는 경우가 있습니다. 대항력을 포기하라는 말과 같습니다. 응하지 않는 편이 안전하고, 이미 그런 상황이라면 상담을 받아 보시기 바랍니다.
보증금이 적으면 확정일자가 없어도 되나요
제도가 하나 더 있습니다. 최우선변제입니다. 제8조 제1항은 이렇게 정합니다.
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
요건이 제3조 제1항(점유+전입신고)뿐입니다. 확정일자가 들어 있지 않습니다. 보증금이 아래 기준 이하라면 확정일자가 없어도 일정액은 최우선으로 보호됩니다.
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
다만 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제10조 제2항). 그리고 이건 보증금 전액이 아니라 위 금액까지만입니다. 확정일자는 반드시 받아 두시기 바랍니다.
계약 전에 그 집의 확정일자를 볼 수 있습니다
제3조의6 제4항이 정하고 있습니다.
임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.
그 집에 앞선 임차인이 있는지, 보증금이 얼마인지를 계약 전에 확인할 수 있다는 뜻입니다. 다가구주택처럼 세대가 여럿인 집이라면 특히 의미가 있습니다.
임대인이 동의를 거부한다면 그 자체를 신호로 읽는 편이 좋습니다. 이미 계약한 임차인 등 이해관계인은 동의 없이도 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다(제3조의6 제3항).
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 이사해도 되나요?
됩니다. 다만 우선변제권은 대항요건이 갖춰진 다음 날에야 생깁니다. 확정일자를 아무리 일찍 받아도 이사와 전입신고가 늦으면 순위도 늦어집니다.
재계약(갱신)할 때도 다시 받아야 하나요?
보증금을 올렸다면 올린 금액에 대해 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이때 증액분의 순위는 새로 받은 날이 기준입니다. 갱신 조건은 계약갱신청구권 거절 사유에서 확인할 수 있습니다.
전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면요?
대항력은 생기지만 우선변제권이 없습니다. 경매가 되면 배당 순위에 끼지 못합니다. 최우선변제 대상이 아니라면 보증금 회수가 매우 어려워집니다.
잠깐 주소를 옮기면 어떻게 되나요?
대항력과 우선변제권이 그 시점에 끊깁니다. 다시 전입해도 순위는 새로 시작합니다. 부득이하게 주소를 옮겨야 한다면 임차권등기명령을 먼저 확인하시기 바랍니다.
가족 중 일부만 전입해도 되나요?
임차인 본인의 주민등록이 계속 유지되는 것이 원칙입니다. 세대 구성은 사안마다 판단이 달라질 수 있으므로, 사정이 있다면 상담을 받으시는 편이 안전합니다.
📌 함께 보면 좋은 글
참고 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)·제3조의2(보증금의 회수)·제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)·제8조(보증금 중 일정액의 보호), 같은 법 시행령 제10조·제11조, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조, 주민등록법 제11조·제40조
- 정부24 — 전입신고 / 인터넷등기소 — 확정일자
이 글은 법령 조문을 정리한 정보성 글입니다. 최우선변제 기준액은 개정될 수 있으므로 계약 시점의 시행령을 확인하시고, 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132)에서 상담받으시기 바랍니다.