전세 계약을 앞두고 가장 많이 듣는 조언이 전세보증보험에 꼭 들어라는 말이다. 맞는 말이다.
그런데 여기서 한 걸음 더 들어가야 한다. 가입했다고 보증금 전액이 자동으로 보호되는 것이 아니다. 실제로 문제가 되는 건 가입 여부가 아니라 얼마까지 보장되느냐다.
목차
계산해보면 바로 보인다
주택가격 3억원인 집에 전세 2.4억원으로 들어간다고 하자.
- 선순위 근저당이 없는 경우 — 3억 × 90% = 2.7억원. 전세금 2.4억이 한도 안이라 전액 가입된다.
- 선순위 근저당이 5천만원 있는 경우 — 2.7억 − 0.5억 = 2.2억원. 전세금 2.4억 중 2천만원은 보호 밖이다.
그래서 계약 전에 등기부등본 을구를 확인해야 한다. 근저당 금액과 설정 일자가 여기 적혀 있다.
⚠️ 단독·다가구·다중주택은 더 복잡하다. 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 전세보증금 합계까지 선순위 채권에 포함된다. 옆집·윗집 보증금이 내 한도를 깎는 구조다.
빌라에서 가입이 막히는 진짜 이유
“아파트는 되는데 빌라는 안 된다”는 말이 도는데, 제도가 빌라를 차별하는 것이 아니다. 주택가격을 매기는 방식이 다르기 때문이다.
| 주택 유형 | 주택가격 산정 순서 |
|---|---|
| 아파트·오피스텔 | ① KB시세 또는 한국부동산원 시세 → ② 공시가격의 140% → ③ 안심전세앱 시세 … |
| 연립·다세대(빌라) | ① 공시가격의 140% → ② 안심전세앱 시세 → ③ 최근 매매 거래가액 … |
아파트는 실거래에 가까운 시세가 1순위다. 반면 빌라는 KB시세 자체가 없는 경우가 많아 공시가격 140%가 기준이 된다.
문제는 빌라의 공시가격이 실제 거래가보다 낮게 형성되는 경우가 많다는 점이다. 공시가격 1.5억짜리 빌라라면 주택가격은 2.1억으로 잡히고, 여기에 90%를 적용하면 한도는 1.89억원이 된다. 전세가 2억이라면 가입 자체가 어려워진다.
즉 “전세가가 시세 대비 높다”가 아니라 “공시가격 대비 높다”가 판정 기준이다. 빌라 전세를 볼 때는 계약 전에 부동산공시가격 알리미에서 공시가격부터 확인하는 것이 순서다.
가입 조건
보증금 상한과 주택 종류, 그리고 본인이 갖춰야 할 요건이 있다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억원 / 그 외 지역 5억원 이하 |
| 대상 주택 | 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 |
| 본인 요건 | 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 |
⚠️ 근린생활시설은 대상이 아니다. 공관·가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터도 제외된다. 이른바 ‘근생빌라’에 살면서 가입하려다 막히는 경우가 여기 해당한다.
주거용 오피스텔은 가능하지만 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 ‘주거용’ 표기가 있어야 한다.
신청 기한 — 놓치면 끝이다
조건을 다 갖춰도 시기를 넘기면 가입할 수 없다.
- 신규 계약 — 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
- 갱신 계약 — 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전
2년 계약이면 1년이 지나기 전까지다. 이사하고 정신없이 지내다 1년을 넘기면 그 계약에 대해서는 방법이 없다. 입주 직후에 처리해두는 것이 가장 안전하다.
보증료는 얼마나 드나
계산식은 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365다. 보증료율은 보증금 구간 · 주택 유형 · 부채비율 세 가지로 정해진다.
| 보증금 | 유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 2억 ~ 5억원 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이다. 가장 낮은 구간(0.097%)과 가장 높은 구간(0.211%)은 두 배 이상 차이가 난다.
예를 들어 전세 3억원 아파트에 부채비율 70% 이하라면 3억 × 0.107% = 연 32만 1천원 수준이다. 2년이면 약 64만원이다.
할인 대상이면 폭이 크다
사회배려계층 할인은 중복 적용은 안 되지만 할인율이 상당하다.
- 연소득 5천만원 이하 가구 — 60%
- 1인 고령가구(만 65세 이상 단독세대주) — 60%
- 다자녀(미성년 3인 이상)·장애인·고령자·노인부양 가구 — 40%
연소득 5천만원 이하 조건은 해당되는 사람이 꽤 많다. 신청할 때 먼저 확인해볼 항목이다.
가입이 안 된다면 무엇을 해야 하나
한도가 모자라거나 대상 주택이 아니어서 가입이 막힐 수 있다. 그렇다고 손 놓고 있을 일은 아니다. 보증보험이 없어도 법이 주는 보호 장치가 먼저 있다.
- 전입신고 + 확정일자 — 이 둘을 갖추면 대항력과 우선변제권이 생긴다. 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 배당받을 수 있다. 보증보험 가입 여부와 무관하게 반드시 해야 하는 기본이다.
- 이사한 날 바로 처리할 것 — 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생긴다. 하루라도 늦으면 그사이 설정된 근저당에 순위가 밀린다.
- 전세권 설정 — 등기부에 직접 권리를 올리는 방법이다. 임대인 동의가 필요하고 비용이 들지만, 확정일자만으로 부족하다고 판단될 때 선택지가 된다.
HUG에는 일반 상품 외에 특례반환보증(임차인형·임대인형)도 있다. 일반 요건에서 걸렸다면 해당되는 특례가 있는지 확인해볼 수 있다.
그리고 가장 확실한 방법은 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 조회하는 것이다. 계약금을 넣은 뒤에 알게 되면 선택지가 사라진다.
사고가 나면 어떻게 되나
계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 실제 사고다. 이때 순서는 대략 이렇다.
- 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못한 상태가 이어지면 공사에 이행을 청구한다
- 공사가 심사한 뒤 임차인에게 보증금을 먼저 지급한다
- 공사는 임대인에게 그 금액을 구상한다
핵심은 임대인과 다투는 대신 공사에서 먼저 받는다는 점이다. 소송으로 몇 년을 끄는 것과 비교하면 차이가 크다.
⚠️ 다만 계약 해지 의사를 제때 통지하지 않으면 절차가 꼬인다. 계약 만료 전 정해진 기간에 갱신하지 않겠다는 뜻을 명확히 전달하고 기록을 남겨두는 것이 중요하다.
어디서 신청하나
창구에 가지 않아도 된다.
- HUG 지사 또는 위탁은행 방문
- 네이버페이 · 카카오페이 · 토스 — 각 앱의 부동산 메뉴에서 신청
- HUG 안심전세App
가입 가능 여부는 신청 전에 ‘보증신청 가입가능여부 확인’으로 미리 조회할 수 있다. 계약 전에 이걸 돌려보는 것이 가장 확실한 순서다.
자주 묻는 질문
임대인 동의가 필요한가요?
필요 없다. 임차인이 단독으로 가입할 수 있다. 다만 가입 사실은 임대인에게 통지된다.
HUG 말고 다른 곳은 없나요?
있다. 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증에도 유사한 상품이 있다. 기관마다 보증한도 산정과 대상 요건이 다르므로, HUG에서 막혔다면 다른 기관을 확인해볼 수 있다. 각 기관 홈페이지에서 직접 조건을 비교하는 것이 정확하다.
전세자금대출을 받을 때 가입한 보증과 같은 건가요?
다르다. 대출받을 때의 보증은 은행이 떼일 위험을 담보하는 것이고, 전세보증금반환보증은 내 보증금을 지키는 것이다. 다만 HUG의 전세금안심대출보증은 두 가지가 묶여 있어 한 번에 해결된다.
계약 중간에 근저당이 새로 잡히면요?
보증한도는 보증 승인 시점을 기준으로 산정된다. 다만 계약 단계에서 잔금일까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣어두는 것이 안전하다.
보증료를 돌려받을 수 있나요?
보증기간이 남은 상태에서 해지하면 남은 기간에 해당하는 금액을 정산받는다. 보증료 계산 기간은 계약 시작일부터 정산 사유 발생일까지다.
이 글의 기준 시점은 2026년 7월이며 HUG 주택도시보증공사 자료를 따랐다. 보증료율과 한도 기준은 변경될 수 있으므로 신청 전 확인하기 바란다.