주택도시기금의 내집마련디딤돌대출은 금리가 연 2.85%부터 시작한다. 시중 주택담보대출과 비교하면 확실히 낮다.
문제는 아무나 받을 수 없다는 점이다. 소득만 보고 신청했다가 자산 심사에서 걸리거나, 조건을 다 맞췄는데 나이 때문에 대상이 아닌 경우가 있다. 이 글은 관문을 순서대로 통과시키는 방식으로 정리했다.
목차
① 사람 요건 — 소득만 보면 안 된다
신청자 본인에 관한 요건이다. 네 가지를 모두 충족해야 한다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 세대주 | 민법상 성년인 세대주 (무주택 세대의 세대주) |
| 무주택 | 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택 |
| 소득 | 부부합산 연 6천만원 이하 생애최초·2자녀 이상 7천만원 / 신혼가구 8.5천만원 이하 |
| 순자산 | 5.11억원 이하 (2026년 기준) |
⚠️ 자산 요건에서 걸리는 경우가 의외로 많다. 소득 기준만 확인하고 신청했다가 순자산에서 막히는 것이다. 이 금액은 통계청 가계금융복지조사의 소득 4분위 평균값을 따르므로 해마다 바뀐다.
만 30세 미만 단독세대주는 대상이 아니다
가장 먼저 걸리는 조건인데 의외로 덜 알려져 있다. 만 30세 미만이면서 혼자 사는 세대주는 원칙적으로 제외된다.
예외는 있다. 미성년인 형제·자매 중 1인 이상과 같은 세대를 이루고 부양 기간이 6개월 이상이거나, 직계존속과 같은 세대를 이루고 부양 기간이 6개월 이상인 경우다.
즉 사회 초년생이 혼자 집을 사려는 상황에서는 나이 자체가 관문이 된다.
② 집 요건 — 면적과 가격 두 가지
사려는 집도 조건을 만족해야 한다.
- 전용면적 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)
- 평가액 5억원 이하 (신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 6억원 이하)
전용 85㎡가 어느 정도인지 감이 안 온다면 평수 계산기로 확인해볼 수 있다. 전용 85㎡는 보통 34평형이라 부르는 크기다.
수도권에서 실제 병목이 되는 것은 면적보다 가격이다. 5억원 이하라는 선이 지역에 따라 선택지를 크게 좁힌다.
미혼 단독세대주는 기준이 더 엄격하다
만 30세 이상이라 대상은 되지만 혼자 사는 미혼 세대주라면 집 요건이 따로 적용된다.
- 전용면적 60㎡ 이하 (읍·면 지역 70㎡)
- 평가액 3억원 이하
일반 기준(85㎡·5억)과 비교하면 차이가 크다. 이 조건을 모르고 집을 계약한 뒤 대출이 막히는 일이 생길 수 있으므로 계약 전에 확인해야 한다.
③ 한도 — 셋 중 가장 작은 값이 내 한도다
여기서 오해가 많다. 한도는 하나의 숫자가 아니라 세 가지를 각각 계산해서 가장 작은 값으로 정해진다.
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 호당 한도 | 일반 2억원 / 생애최초 2.4억원 / 신혼·2자녀 이상 3.2억원 |
| LTV | 70% (생애최초는 80%, 단 수도권·규제지역은 70%) |
| DTI | 60% |
예를 들어 생애최초로 4억원짜리 집을 사는 경우, 호당 한도는 2.4억이고 LTV 70%를 적용하면 2.8억이다. 이때 실제 한도는 더 작은 2.4억이 된다.
반대로 3억원짜리 집이라면 LTV 70%가 2.1억이므로 호당 한도(2.4억)보다 작아 2.1억이 한도가 된다. 무엇이 발목을 잡는지는 집값에 따라 달라진다.
일반 주택담보대출에서 LTV와 DSR 중 무엇이 한도를 정하는지 궁금하다면 주택담보대출 한도 계산 글에서 같은 구조를 다뤘다. 숫자를 직접 넣어보려면 한도 계산기를 쓰면 된다.
④ 금리 — 소득과 기간으로 정해진다
기본 금리는 부부합산 소득과 대출 기간의 조합으로 결정된다.
| 부부합산 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만원 이하 | 2.85% | 2.95% | 3.05% | 3.10% |
| 2천 초과 ~ 4천만원 | 3.20% | 3.30% | 3.40% | 3.45% |
| 4천 초과 ~ 7천만원 | 3.55% | 3.65% | 3.75% | 3.80% |
| 7천 초과 ~ 8.5천만원 | 3.90% | 4.00% | 4.10% | 4.15% |
여기에 조정이 붙는다. 지방 소재 주택은 0.2%p 인하되고, 반대로 고정금리 방식을 고르면 가산된다(5년 단위 변동 0.1%p, 10년 고정 0.2%p, 순수 고정 0.3%p).
우대금리는 두 갈래로 나뉜다
중복이 되는 것과 안 되는 것이 따로 있어서 헷갈리기 쉽다.
중복 적용이 안 되는 우대 — 이 중 하나만 적용된다.
- 연소득 6천만원 이하 한부모가구 0.5%p
- 다자녀 0.7%p · 2자녀 0.5%p · 1자녀 0.3%p
- 신혼가구 0.2%p · 생애최초 0.2%p (각각 최대 5년)
- 장애인가구 0.2%p · 다문화가구 0.2%p
중복 적용이 되는 추가 우대
- 청약저축 가입 기간 — 5년·60회차 이상 0.3%p / 10년·120회차 0.4%p / 15년·180회차 0.5%p
- 부동산 전자계약 체결 0.1%p
- 대출 신청액이 심사 산정액의 30% 이하 0.1%p
- 1년 경과 후 원금의 40% 이상 중도상환 0.2%p
⚠️ 우대를 많이 쌓아도 상한이 있다. 우대금리 적용 상한은 0.5%p이며 다자녀가구만 0.7%p다. 그리고 우대를 다 적용해도 최종 금리가 연 1.5% 미만으로는 내려가지 않는다.
청약저축 우대가 눈여겨볼 만하다. 오래 유지한 통장 하나로 0.5%p까지 받을 수 있어 상한에 가장 크게 기여한다.
디딤돌대출은 하나가 아니다
지금까지 설명한 것은 내집마련디딤돌대출, 즉 일반형이다. 조건이 안 맞아 포기하기 전에 다른 유형이 있는지 확인해볼 필요가 있다.
- 신생아 특례 디딤돌대출 — 최근 출산 가구를 대상으로 소득·한도 요건이 별도로 적용된다
- 청년 주택드림 디딤돌대출 — 청년 주택드림 청약통장 가입자를 위한 유형
- 전세사기피해자 전용 디딤돌대출 — 피해자로 결정된 경우 별도 요건이 적용된다
각 유형은 소득 기준과 한도, 금리가 서로 다르다. 일반형에서 소득이나 자산으로 걸렸더라도 해당되는 유형이 있으면 결과가 달라질 수 있으므로 기금포털에서 본인에게 맞는 상품을 확인하는 것이 좋다.
유한책임대출이라는 선택지
디딤돌대출에는 유한책임(비소구) 방식이 있다. 집값이 크게 떨어져 담보를 처분해도 대출금을 다 갚지 못하는 상황이 오면, 담보주택의 가치 범위까지만 책임지는 구조다.
일반 대출은 부족분을 개인이 계속 갚아야 하지만 유한책임은 그렇지 않다. 다만 별도 심사 기준이 있으므로 신청 단계에서 상담해야 한다.
신청 시기를 놓치면 받을 수 없다
조건을 다 맞춰도 시기에서 막히는 경우가 있다. 신청은 소유권이전등기를 하기 전에 해야 한다.
이미 등기를 마쳤다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지만 신청할 수 있다. 이 기간을 넘기면 조건이 아무리 맞아도 대상이 아니다.
또 하나, 중복 대출은 안 된다. 주택도시기금 대출이나 은행 재원 주택담보대출을 이미 이용 중이면 신청할 수 없다. 다만 기금의 전세자금 대출은 실행일 당일 상환하는 조건으로 가능하다.
자주 묻는 질문
어디서 신청하나요?
기금 수탁은행 창구나 기금e든든에서 신청한다. 우리·국민·농협·신한·하나은행이 수탁은행이다. 최종 우대금리는 은행의 서류 심사 결과로 정해지므로 상담이 필요하다.
상환 방식은 고를 수 있나요?
비거치 또는 1년 거치 후 원리금균등·원금균등·체증식 중에서 선택한다. 기간은 10·15·20·30년이다. 기간이 길수록 금리가 조금씩 올라가는 구조라는 점을 함께 봐야 한다.
부부 중 한 명만 무주택이면 되나요?
안 된다. 세대원 전원이 무주택이어야 한다. 배우자가 주택을 보유하고 있으면 대상이 아니다.
상속받은 집을 사는 경우도 되나요?
안 된다. 주택매매계약을 체결한 경우가 대상이며 상속·증여·재산분할로 취득하는 경우는 제외된다.
집값은 어떻게 평가하나요?
가격정보 → 국토교통부 공시가격 → 분양가액 → 감정가액 순서로 평가한다. 실제 매매가와 다를 수 있어 한도가 예상보다 작게 나오는 경우가 여기서 발생한다.
이 글의 기준 시점은 2026년 7월이다. 금리와 자산 기준은 수시로 조정되므로 신청 전 주택도시기금 포털에서 확인하기 바란다.